Enredo hipotecario

Finalmente se pusieron de acuerdo el Congreso Nacional y el Ejecutivo en la Ley de Cédulas Hipotecarias. La discusión se centró en la forma de recrear un mecanismo que existió hace muchos años y permitió desarrollar la industria de la construcción, crear empleos, fomentar el ahorro. La norma recientemente aprobada busca cristalizar los incentivos para que florezca un mercado de capitales que esté dispuesto a demandar este tipo de papeles.

Esta ley detalla la forma de emitir las nuevas cedulas hipotecarias. Contiene una cantidad de principios razonables, pero la búsqueda de una seguridad a prueba de bala llevó a los legisladores a un punto de complejidad tal que en la práctica este instrumento se volverá de difícil uso además de inconveniente, tanto para el deudor, porque va a ser una operación muy cara, como para el acreedor. Veamos algunas razones.

Se dispone, por primera vez en el país y talvez en el mundo, que en cada cédula conste, entre otras cosas el detalle de la propiedad hipotecada. También se determina el derecho del deudor de prepagar su crédito luego de un año de transcurrida la operación. Bajo estos dos principios la ley permite el descalce entre el monto de la deuda y el valor de las cedulas en circulación. Los inversionistas creerán que están muy respaldados ya que en los títulos consta la hipoteca de un predio determinado, pero la realidad puede ser otra: la garantía no existe, pues el deudor ya pagó su crédito al banco.

De otro lado, este deudor querrá levantar la hipoteca, pero se encontrará con la dificultad de que “sus cédulas” todavía están en el mercado y, lo peor es que no sabe quien las tiene.

Para complicar más el problema, el banco emisor, en este y cualquier otro caso en que no haya prepago tiene que exigir al deudor que entregue “sus cédulas” para cancelar la operación. El “pobre” deudor tendrá que averiguar en dónde están y posiblemente publicar por la prensa su pedido a fin de que el tenedor le devuelva. En estas circunstancias, si el inversionista pagó un premio por estos papeles, de seguro no aceptará la redención anticipada pues le producirá una pérdida imprevista. Con seguridad querrá tenerlos hasta el vencimiento. Esto pasa por incluir sorteos y prepagos.

La cosa no queda ahí. Los costos de estas hipotecas serán mucho más altos que cualquier otra operación similar. Eso es así porque la hipoteca es “específica”, es decir vinculada con un crédito particular. Con ello multiplicaron por dos y tres veces el valor de los impuestos que deben cobrarse, ya que según la ley estos casos deben pagar tributos sobre la cuantía del préstamo, mientras en las hipotecas “abiertas” se paga un quinto del avalúo catastral municipal del bien. Además, se obliga a contratar un seguro “contra todo riesgo”, cuando eso se utiliza sólo durante la construcción de un bien o en el caso de grandes corporaciones. En su lugar lo que se necesita es el seguro de incendio y aliadas que es mas barato y cubre con holgura el riesgo. Por último, se obliga a realizar la compra y venta de estos papeles a través de las bolsas de valores volviéndole con esto todavía más cara a la transacción.

Vaya enredo el creado. Esto ocurre cuando no se escucha las opiniones especializadas. Va a ser difícil ver cédulas en el mercado.

Colaboración Editorial

Diario El Comercio

Febrero 7 del 2002